Slutt på at «bustaden seljast som den er»

Frå 1.januar endrast reglane i avhendingslova om kjøp og sal av bruk bustad, slik at seljar ikkje lenger kan ta generelle atterhald om tilstanden til bustaden. Det betyr at bustadar og fritidsbustadar ikkje lenger kan «seljast som den er» til forbrukar.

– Motivet er å gjere bustadhandel enno tryggare, for både kjøpar og seljar, ved å motivere seljar til å innhente meir utfyllande informasjon om bustaden i form av godkjende tilstandsrapportar, fortel Kjartan Aarnes, fagansvarleg eigedomsmeklar hos Eigedomsmekling Sogn og Fjordane AS.
– Dette gjer seljar i stand til å gi meir og betre informasjon om tilstanden til bustaden. Ved at kjøparen då veit meir om bustaden vil også den avtala tilstanden stemme betre med dei forventningane han har. Målet er at dette skal føre til mindre reklamasjonar.

Skjerpa opplysings- og undersøkingsplikt
Dei nye reglane stiller strengare krav til informasjonen frå seljar, og ein bør difor innhente godkjent tilstandsrapport.
– Det blir slutt på «seljast som den er». Seljar får større plikt til å gi riktig og tydeleg informasjon til kjøpar. Terskelen for feil og manglar blir mykje lågare. Då blir det viktig for seljaren å gi tydlig, grundig og god informasjon til kjøpar, gjerne ut over det ein kjenner til av feil og manglar på bustaden. Kjøpar får på si side ei skjerpa undersøkingsplikt. Dette inneber at kjøpar må lese prospektet grundig. Alt som står der, på ein tydeleg og klår måte, er frå då av ting dei ikkje kan reklamere på. Med godkjent tilstandsrapport, blir kjøpar rekna for å vere kjent med tilstanden. Dette er altså friande for seljaren. Som kjøpar må ein sette seg grundig inn i salsoppgåva. I dag er det ikkje alltid dette blir gjort, mange kjøpar bustad ut frå kjensler. Det blir no meir risikosport. Det har alltid vore viktig å sette seg nøye inn i bustaden sin tilstand, men no blir det enno viktigare, seier Aarnes.

Kjartan Aarnes.

Alt er ikkje ein mangel
– Dei nye reglane medfører at seljar har risiko for at tilstanden samsvarer med det kjøpar kan forvente. Men det er ikkje slik at alt blir ein mangel. Alt som er informert om i rapport og salsdokument vil gjelde, sjølv om ikkje kjøpar har lest dokumenta. Ein mangel oppstår først når det ikkje er samsvar mellom informasjonen som er gitt, og kva kjøpar kan forvente. Bustaden skal også vurderast ut frå blant anna type, alder og synlig tilstand. Normal elde og slitasje er ikkje manglar. Det vil seie at kjøpar må ha mindre forventingar til eldre bustadar enn til nye bustadar. Det kan vere skader eller feil som ikkje er beskrive, men som seljar likevel ikkje kan haldast ansvarleg for, seier Aarnes.
– Kjøpar må også sjølv dekke tap og kostnadar opp til 10 000 kr. Dette er ein slags eigenandel (eigenrisiko) for kjøpar, der seljar er ansvarleg. Denne beløpsgrensa får altså berre betyding for utmåling av prisavslag eller erstatning dersom eigedommen sin tilstand ikkje tilsvara det som føljer av avtalen.

Meklaren får ei stadig viktige rolle som rådgivar
Meklar si rolle som rådgivar, både i høve kjøpar og seljar, blir med dette enno viktigare.
– Rådgivarolla har vore viktig og blir no enno viktigare. Både i høve å tilrå seljar å ha med alle opplysningar, men også i høve å avstemme kjøpar sine forventingar i høve kjøp av bustad. Pliktane våre som eigedomsmeklar er ikkje endra, men dei nye reglane krev enno betre rådgiving til begge partar, avsluttar Kjartan.

Dette må du passe på som seljar

• Gi god og riktig informasjon!
• Dokumentere bustaden sin tilstand med ein godkjent tilstandsrapport.
• Fylle ut eigenerklæringa etter beste evne. Den er eit viktig grunnlag for den bygningskyndige si vidare undersøking og vurdering, og for bustadseljarforsikring om du ønskjer det. (Feil eller mangelfull utfylling av eigenerklæringa kan medføre ansvar for deg i form av regress eller avkorting av eventuell bustadseljarforsikring.)
• Lese tilstandsrapport og salsoppgåve grundig, for å sjekke at det ikkje er feil og misforståingar. Avhendingslova og forskrift om tilstandsrapporter krev at opplysningar skal bli gitt i klart og tydelig språk!
• Om du er usikker på om noko er relevant, eller om informasjonen er tilstrekkeleg, bør du ta det opp med eigedomsmeklar og bygningskyndig, før informasjonen blir publisert.
• Jo meir du opplyser, jo mindre risiko er det for at kjøpar vil klage til deg etter salet. Spør om du lurer på om noko, før informasjonen blir publisert.

Kva må du passe på som kjøpar?

• Lese tilstandsrapport, eigedomsmeklar si beskriving i salgsprospekt og seljar sin eigenerklæring nøye.
• Du kan ikkje klage på forhold som du har fått opplysningar om i tilstandsrapporten, i salsoppgåve eller på andre måtar.
• Sjå på tilstandsgrad og anslått utbetringskostnad for å danne deg eit bilete av kva du må rekne med av kostnader og eventuelle arbeid på bustaden framover. Husk at ein anslått kostnad ikkje er det same som ein faktisk kostnad. Merk også at anslått utbetringskostnad berre er utbetring av konkrete avvik, etter den standarden som bustaden har. Oppgradering til dagens standard kan koste meir. T.d. å bytte frå golvbelegg til parkett, eller å etterisolere for betre energisparing.
• Husk: Å kjøpe ein brukt bustad er ikkje det same som å kjøpe ein ny bustad. Gjer ei vurdering av bustaden sin alder, tilstand og type. I ein eldre bustad kan det vere avvik som ikkje er beskrive, men som du ikkje kan klage på til seljer.

Den viktige tilstandsrapporten
Ein tilstandsrapport beskriv bustaden sin tilstand, samt skader eller avvik som den bygningssakkyndige har funne i sine undersøkingar. Den bygningssakkyndige vurderer bustaden ut frå kva som kan forventast av ein bygning på same alder og type. Vurderinga gjerast i hovudsak opp mot korleis det var vanleg å bygge, og dei reglane som gjaldt då bustaden vart oppført. Tilhøve som er vanlige for bygninga sin alder, slik som slitasje og forringing etter vanleg bruk, vil sjeldan vere noko du som kjøpar kan klage på.

Kva inneheld den nye tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten beskriv bygningsdelar og rom etter krava i forskrifta om tilstandsrapport. Nokre bygningsdelar og rom blir ikkje omfatta av minimumskrava til kva ein tilstandsrapport skal innehalde. Dette gjeld blant anna tilleggsbygg, slik som garasje og andre frittståande bygningar, støttemurar, etasjeskiljarar og utvendige trapper. Som seljar kan du be om at disse blir vurdert av den bygningssakkyndige og bli tatt med i tilstandsrapporten. Slik får du formidla relevant informasjon til kjøpar på ein tryggmåte. Det gir deg som seljar lågare risiko for å mota klage og krav frå kjøpar.

Kjelde: forbrukarorganisasjonen Huseierne, Forbrukerrådet, Norsk takst, Norges Eiendomsmeglerforbund og EiendomNorge.